Muchas veces los abogados nos “emperramos” en llevar las cosas de una manera hasta el final cerrándonos a la posibilidad de optar por otra vía. Pasa en todas las profesiones, que cuando dominas una técnica o unos conocimientos especializados te da cierta pereza aprender cosas nuevas. Yo al menos en este punto, soy el primero que entona el “mea culpa” y que rectificar es de sabios. Viene a cuento por la nueva vía que se ha abierto para declarar nulo el IRPH por incumplir la Orden Ministerial de 1994.
En definitiva, que según esta Orden a quienes soliciten estas hipotecas hay que entregar un folleto informativo en el que se contenga como mínimo la identificación del índice o tipo de interés que se le va a aplicar indicando su evolución al menos los dos últimos años, así como el último valor dispoTradicionalmente todas las demandas de nulidad de IRPH se enfocaban indicando su carácter abusivo por no superar los controles de incorporación/transparencia y esa vía no ha dado resultado en los tribunales tras una larga batalla judicial.
La que sí ha dado resultado es la de solicitar la nulidad de la cláusula de IRPH por incumplir la Orden Ministerial de 1994. Que se declare nula la cláusula IRPH por resultar contraria a normas imperativas de nuestro ordenamiento, en concreto la Orden de 5/05/1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. Cabe recordar que la citada Orden fue derogada en abril de 2012, la gran mayoría de los contratos que contienen cláusula IRPH son anteriores a esa fecha, cuando el mencionado texto normativo estaba vigente.
Dicha Orden, según se desprende de su Exposición de Motivos tenía como finalidad garantizar la adecuada información y protección de quienes conciertan préstamos hipotecarios, prestando especial atención a la fase de elección de la entidad de crédito exigiendo a esta la entrega obligatoria de un folleto informativo inicial, en el que se especifiquen con claridad las condiciones financieras de los préstamos. Pretende, además, facilitar la perfecta comprensión e implicaciones financieras del contrato de la hipoteca que finalmente vaya a concertar, de ahí la exigencia de que estas hipotecas contengan un clausulado financiero estandarizado en cuanto a su sistemática y contenido, de forma que sea comprensible por el prestatario.
En definitiva, que según esta Orden a quienes soliciten estas hipotecas hay que entregar un folleto informativo en el que se contenga como mínimo la identificación del índice o tipo de interés que se le va a aplicar indicando su evolución al menos los dos últimos años, así como el último valor disponible.
Además, la Orden establece en su artículo 5 que una vez efectuada la tasación del inmueble la entidad de crédito está obligada a efectuar una OFERTA VINCULANTE del préstamo potencial del prestatario o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo, además cada oferta deberá ser firmada por el representante de la entidad de crédito y tendrá un periodo de validez no inferior a 10 días hábiles desde que se entregó.
Y en particular, con respecto al tipo de interés o índice de referencia, la cláusula IRPH deberá expresar, la definición del mencionado índice, el organismo público, asociación o entidad privada que lo elabore, la periodicidad y forma que se publicite o sea susceptible de conocimiento por el prestatario.
Lo único que hay que tener en cuenta es que esta Orden del 94 solo es aplicable cuando concurran simultáneamente las siguientes circunstancias: 1. que se trate de un préstamo hipotecario y la hipoteca recaiga sobre una vivienda; 2.- que la persona sea persona física; 3.- que le importe del préstamo solicitado sea igual o inferior a 25 millones de pesetas o su equivalente de divisa (150.253,03 euros).
Ya disponemos de 3 sentencias del juzgado de primera instancia nº 7 de La Coruña de fecha 29/11/21, y del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 bis de Pamplona de fecha 9 y 13/12/21, confirmando este criterio y declarando la nulidad de cláusula de IRPH. Es cierto que, por prudencia, hay que esperar un poco a ver qué dicen las Audiencias Provinciales sobre esta nueva vía para declarar nulo el IRPH, pero en un país como el nuestro, donde hay un millón y medio de afectados por la cláusula IRPH no es mala noticia para empezar el año de momento, y los especialistas nos congratulamos por ello.
